几天前，江西举办了一场商会活动。

茶歇时间，多位企业家、律师都在议论，近段时间南昌土拍“退地”的事件。

所涉及地块为南昌DAGJ2023011号地块，由于竞买人没有通过资格后审环节，不予退还6510万元保证金，并被列入失信“黑名单”。

(资料图片)

“感到非常诧异，6000多万的保证金说没就没了”、“不知道是否会对营商环境造成影响”、“按规办事，没有资质确实不能入选”，站在企业家的一方，他们大多对于几千万的保证金感到可惜。

但按照规定来看，竞买人吉安绿能置业、江西金尚置业、邓美华，的确不符合联合体各方均应符合开发资质的要求。

只是争议依然存在，毕竟六千多万的资金，不是小数目。是否需要为开发经验尚浅的企业留有“余地”，成为众人讨论的重点。

据相关人士透露，企业方面或准备进行申诉。

因为资格不通过而“退地”的案例确实罕见，这些年，房企退地，多数是资金不足以支撑继续开发，因此宁愿损失保证金也选择退地。

0.65亿打水漂

4月10日，南昌DAGJ2023011号地块挂牌前十天，一家公司注册成立了。

该公司便是吉安绿能置业，注册地位于江西省吉安市，注册资本500万，许可经营项目包括房地产开发经营，一般项目包括非居住房地产租赁，房地产咨询，房地产评估，房地产经纪。

这家新设的公司，明显是为了拿地预先做准备。

5月底，南昌DAGJ2023011号地块入市出让，吸引了7家房企争夺，最终地块触顶熔断，进入线下摇号。

进入摇号名单的企业，吉安绿能置业赫然在列。

吉安绿能置业确实如愿以偿，摇中了这宗地。按照往常的步骤，只需通过资格审核阶段，吉安绿能置业便能以总价3.73亿元，收下DAGJ2023011号地块。

但凡事总有意外。吉安绿能置业没有通过资格审核环节，6月5日，南昌市自然资源和规划局发文，称DAGJ2023011 号地块竞得结果无效。

原因是，竞拍人违反出让方案规定：竞买人应具备房地产开发企业资质。联合竞买的，联合体各方均应符合开发资质要求。

在这则公告当中，乐居财经发现，竞拍人并不止吉安绿能置业一家，而是加上了邓美华、江西金尚置业。意思就是，此次实际为联合竞拍。

尽管江西金尚置业同样具备房地产开发资质，但作为自然人的邓美华显然并不具备这样的资质。

或许因此，南昌市自然资源和规划局不认同竞得结果。

并且根据规定，吉安绿能置业、江西金尚置业、邓美华等参与竞买时提交的竞买保证金6510万元不予退还，并将其列入失信“黑名单”，两年内不得参加南昌市土地市场公开竞买。

六千多万的保证金，对于企业而言，数额并不小。一般而言，经验丰富的房企操作拿地，基本不会犯这样的错误。

但不管是吉安绿能置业、江西金尚置业，还是自然人邓美华，从股权穿透来看，大都是地产门外汉。这三方的联系，更多是关于运输行业。

企查查显示，吉安绿能置业成立之初，背后股东为吉安金瑞商业。而吉安金瑞商业原本的股东为江西环城实业，主要涉及汽车、汽车用品、汽车零配件销售等。

而江西金尚置业成立于2021年，注册资金2002万元，原股东为金光道集团。

官网显示，金光道集团始创于2001年，是在吉安市金光道路桥有限责任公司的基础上起步的，现业务包括工程施工、设计，房地产开发，工程检测，车辆检测，金融投资，矿业。

另外，邓美华担任法定代表人的公司共有两家，分别为吉安荣发物流有限公司、峡江县罗蒙服装店，所属集团为南昌大博金。

南昌大博金经营范围包括国内贸易、实业投资，当前直接投资2家企业，分别为江西正韶华物流有限公司、吉安市青原区海轩物流有限公司。

通过股权穿透可知，邓美华与吉安绿能置业、江西金尚置业无关联关系。

“规则”争议

“企业很气愤”，一名接近金光道集团的人士表示。

作为江西省“百强”企业，金光道集团名声远扬，其亦为吉安建筑领域“龙头企业”，2020年，该公司总资产达23.31亿元，净资产16.13亿元，年施工业务总额近60亿元。

金光道集团曾于2021年拿下吉安白鹭中学旁144亩地块，具备一定开发经验。

也有说法称，此次联合拿地，金光道集团或为主导的角色。只是经验终究不如专业房企，最终仍无法避开拿地风险。

因此，“退地”事件的争议点在于，是否需要为相关企业留有“余地”。

按照规定来看，此次竞拍，采用入选人资格后审制度，竞买申请人只需递交申请并缴纳足额保证金，便可入选参与竞拍，相当于没有初审环节。

挂地公告也强调了，如因入选人的资格审查未通过，造成本次出让地块不成交的，由竞得入选人自行承担相应责任。

而该等竞买要求，《南昌市“限房价、限地价”出让住宅用地使用权交易规则 (试行)》已有明确规定。企业参与竞拍之前，或许需要熟知竞拍规则。

地块进行摇号之前，企业也签了承诺书。

从这些流程、规定看来，吉安绿能置业、江西金尚置业、邓美华这一联合体，的确没有太多可以申辩的地方。

但另一方面，这几家企业对于地产开发不太熟悉，只是有了多余资金，打算投资地产，从中分得一杯羹。没曾想，平白无故损失了一大笔营运资金，难以承受。

一名接触过该事件的律师透露，企业方面打算进行申诉。

北京市正义律师事务所主任吴有龙则认为，企业方面若以“显失公平”原则进行申诉，打赢官司的概率并不小。法律规定，显失公平须包括两项要件，主观上，民事法律行为的一方当事人利用了对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，客观上，民事行为成立时显失公平。

在上述律师看来，几家主业非房地产的企业尝试进行地产开发，经验不足，导致部分拿地主体不符合要求，可以给予适当理解。

该类型的官司，一般持续半年时间，耗时较长。最终走向如何尚且未知，不过，企业方面已经有所变动。

竞买结果公告发布以后，吉安绿能置业、江西金尚置业背后股东均有变更操作。

6月7日，江西金尚置业原股东金光道集团退出，目前由王可和曾伟二人各持50%，而此二人原本就于江西金尚任职，分别任执行董事兼总经理以及监事。

同样，6月7日，吉安绿能置业的股东吉安金瑞商业，背后的投资人江西环城实业退出，并由张贤根进入持有前者100%股权，变成自然人独资。

或许是为了规避负面新闻，抑或是为了后续申诉的考量，不管出于哪种想法，都可以看出，企业方面正不断应对此次“退地”带来的影响。

退地罗生门

近些年，虽然房企“退地”现象偶有发生，但由于资格审核不通过而无法获取土地的案例，鲜少发生。

追溯到2016年，K2地产竞得郑州高新区的“郑州72号”地，但最终被认为竞得效果无效。当时传出一份《关于郑政出（2016）72号（网）土地出让后有关问题处理意见的请示》提到，因K2地产没去安全局开证明，导致土地确认书难以签订。

K2地产后续发声明称已取得涿州国安局出具的审查意见并已上交，但郑州国土资源局依旧宣布，竞拍结果无效。

类似这样竞拍结果无效的情形确实少见，眼下，绝大多数的“退地”，都是房企在无奈之下自愿选择退回土地。

不到迫不得已，不会轻易下“退地”的决定。

正如2021年，卓越地产在北京的“退地”传闻，当时传出由于算不过账，卓越地产打算退出几宗合作地块。但这样的传闻一直被否认，毕竟缴纳了20%的保证金，是一笔不小的数目。最后结局，亦是继续开发地块。

不能否认，由于行业风险传递，不少房企陷入资金危机，为了保证自身运营，对于一些盈利空间有限的地块，选择“退地”以回笼资金。

这两年，包括宋都股份、华夏幸福、时代中国、恒大、花样年等，均有“退地”操作。

宋都股份掀起的“退地”风波，更是上演了“罗生门”，与浙江宝龙、祥生控股等因合作未谈拢，三方各执一词。最终，宋都股份退还杭政储出【2021】8号地块，而其已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还，涉及金额占其当时最近一期经审计净利润3.52亿元的14.19%。

去年底，花样年也因“退地”损失了一大笔资金。

其于2021年，曾以32.68亿元拿下浦乐单元R21-21a地块。但最后公布的规划方案，申请方变成杭州滨江城建发展，花样年已退出。

有报道称，这一地块的退地罚款高达6.5亿元。

除此之外，包括华夏幸福退出广州荔湾区新隆沙地块、恒大退出广州恒大足球项目用地等事件，也都引起了很高的关注度。

无利可图、无力开发，都是如今房企“退地”的一贯说辞。比起损失的保证金，继续开发，他们会承担更大的损失，因此不得不退出。

更早之前，房企不计成本退地的案例也时有发生。

比如雅戈尔，曾于2010年竞得杭州申花53号和56号地块，成为杭州“地王”。但受到调控影响，地块迟迟未能开工。2013年，该地块被雅戈尔退还，此番“退地”，其损失了4.84亿元，一举刷新当时杭州土拍最高违约金纪录。

不管何时，房企买地都不是一件简单的事情，背后需要付出极大的人力、物力、财力，如非不可抗力因素，又怎会选择中途退出。

毕竟，土地是房企生存之本。

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